El Gobierno nacional avanzó con una nueva medida de simplificación administrativa vinculada al mercado inmobiliario y a las operaciones de transferencia de bienes. A través de una resolución de la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA), quedó eliminado el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), un requisito que durante años fue obligatorio para determinadas operaciones de compra, venta y transmisión de propiedades.

La decisión forma parte del esquema de desregulaciones impulsado por la administración de Javier Milei, orientado a reducir trámites administrativos y eliminar obligaciones informativas consideradas redundantes por el Gobierno. La medida impacta tanto en particulares como en inmobiliarias, escribanos y herederos que deban realizar operaciones vinculadas con inmuebles.

Qué era el COTI y para qué se utilizaba

El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles funcionaba como un régimen informativo administrado por el organismo recaudador. Hasta ahora, debía gestionarse antes de ofrecer a la venta determinados inmuebles o concretar operaciones de transferencia cuando la propiedad superaba los montos establecidos por la normativa vigente.

El trámite debía ser realizado por el titular del inmueble o por la inmobiliaria interviniente y consistía en informar ante ARCA distintos datos vinculados con la propiedad y la operación prevista. Una vez obtenido el código, el mismo debía incorporarse en publicaciones, avisos de venta y documentación relacionada con la transferencia.

La obligación alcanzaba principalmente a operaciones inmobiliarias de cierto valor económico y formaba parte de los mecanismos de control fiscal aplicados sobre las transferencias de bienes registrables.

Con la nueva resolución, el régimen quedó derogado y ya no será necesario tramitar el COTI para avanzar con este tipo de operaciones.

Los argumentos del Gobierno para eliminar el trámite

Desde ARCA señalaron que la eliminación del régimen responde a la existencia de nuevas herramientas tecnológicas y sistemas de información que permiten acceder a datos patrimoniales y registrales sin necesidad de exigir trámites adicionales a los contribuyentes.

Según explicaron desde el organismo, actualmente existen múltiples bases de datos interoperables que permiten verificar información vinculada con inmuebles, titularidades y operaciones económicas. En ese contexto, el Gobierno consideró que mantener el COTI implicaba sumar una obligación administrativa que podía ser reemplazada por mecanismos de control automatizados.

La medida se enmarca dentro del proceso de simplificación administrativa impulsado por el Poder Ejecutivo en distintas áreas vinculadas con actividades económicas, registros y obligaciones fiscales.

Cómo impacta en las operaciones inmobiliarias

La eliminación del COTI modifica uno de los pasos previos que históricamente formaban parte de las operaciones de compraventa de inmuebles en Argentina. A partir de ahora, los vendedores ya no deberán gestionar este código antes de avanzar con la oferta o transferencia de una propiedad alcanzada por la normativa anterior.

En el sector inmobiliario consideran que la medida puede reducir tiempos administrativos y simplificar procedimientos vinculados con la comercialización de propiedades. También puede disminuir la cantidad de documentación previa requerida para avanzar con determinadas operaciones.

La decisión alcanza a particulares, inmobiliarias y profesionales que intervienen en el proceso de transferencia de bienes, incluidos escribanos y gestores que participaban en la carga y verificación de estos datos ante el organismo recaudador.

Además, la eliminación del trámite implica que algunas operaciones podrán concretarse con menos instancias previas de validación administrativa, aunque se mantienen vigentes otros controles fiscales y registrales establecidos por la normativa argentina.

Qué cambia para quienes heredan una propiedad

Uno de los sectores alcanzados indirectamente por la medida es el de las operaciones vinculadas a sucesiones y herencias. La eliminación del COTI puede facilitar la venta de inmuebles heredados una vez concluido el proceso sucesorio correspondiente.

Hasta ahora, los herederos que decidían vender una propiedad recibida por sucesión debían cumplir también con este requisito informativo cuando la operación alcanzaba los montos previstos por la normativa. Con la derogación del régimen, ese paso deja de ser obligatorio.

Especialistas del mercado inmobiliario sostienen que la modificación podría agilizar algunas operaciones en las que los herederos buscan transferir rápidamente un inmueble heredado, especialmente en casos donde intervienen varios titulares o existen necesidades de división de bienes.

La medida se suma a otros mecanismos ya existentes dentro del sistema jurídico argentino destinados a facilitar la transmisión de propiedades heredadas.

Qué requisitos siguen vigentes para heredar y vender un inmueble

Aunque el Gobierno eliminó el COTI, el proceso sucesorio mantiene distintos requisitos legales y judiciales que continúan siendo obligatorios para heredar una propiedad en Argentina.

Entre ellos se encuentran:

• La presentación del acta de defunción del titular fallecido
• La acreditación del vínculo entre los herederos y la documentación correspondiente del inmueble
• La declaratoria de herederos o el trámite sucesorio que corresponda según cada situación particular
• La intervención de escribanos públicos, verificaciones registrales y controles vinculados con la situación dominial de la propiedad

Además, las operaciones de compraventa continúan sujetas a la intervención de escribanos públicos, verificaciones registrales y controles vinculados con la situación dominial de la propiedad.

En determinados casos también puede utilizarse el mecanismo de tracto abreviado, una herramienta prevista en la legislación argentina que permite vender un inmueble heredado sin necesidad de inscribir previamente la titularidad a nombre de los herederos, siempre que se cumplan las condiciones legales establecidas.

Este procedimiento suele utilizarse para agilizar operaciones y evitar pasos registrales intermedios dentro del proceso sucesorio.

Menos obligaciones informativas para contribuyentes

La eliminación del COTI forma parte de un conjunto de medidas implementadas durante los últimos meses por el Gobierno nacional para reducir obligaciones informativas y simplificar procedimientos administrativos.

Las desregulaciones alcanzan distintas áreas vinculadas con actividades económicas, controles fiscales y trámites ante organismos estatales. Según el Ejecutivo, el objetivo es disminuir cargas burocráticas y facilitar la realización de operaciones para ciudadanos y empresas.

En el caso específico del mercado inmobiliario, la decisión apunta a eliminar un requisito que durante años formó parte de las operaciones de transferencia de inmuebles y que, según el Gobierno, podía ser reemplazado por sistemas de información ya disponibles dentro de la administración pública.

Con esta modificación, quienes deban vender una propiedad heredada o concretar una operación inmobiliaria ya no tendrán que gestionar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles ante ARCA, uno de los pasos administrativos que integraban el procedimiento previo a determinadas transferencias de bienes.